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LMNP- CENSI BOUVARD

Qu’est-ce-que la Location Meublée Non Professionnelle ?

La location meublée correspond à la mise à disposition d’un bien meublé.

Afin de vous offrir un confort de gestion, et notamment un gain de temps, le bien meublé en question sera intégré dans une résidence services et sa mise en location sera alors gérée par un professionnel (appelé aussi gestionnaire ou exploitant).

Les conditions du statut de Loueur Meublé Non Professionnel ?
- L’investisseur doit être une personne physique ou morale acquérant un actif immobilier.
- Il s’engage à louer meublé un logement (neuf ou ancien) à une personne physique ou morale.
- Les revenus issus de la location meublée relèvent de la catégorie des BIC (l’intégralité des charges d’exploitation est alors déductibles des loyers).

Les point forts de l’immobilier géré :
- Un revenu protégé de l’inflation
- Un rendement performant
- Un statut transmissible dans l’hypothèse d’une revente
- Un confort de gestion
- Des revenus largement défiscalisés
- Une récupération de TVA

DEUX ALTERNATIVES POUR L’INVESTISSEUR :
- LMNP Classique (Régime Général) : Amortissements permettant de neutraliser fiscalement les revenus locatifs
- LMNP Censi Bouvard : Réduction d’impôts égale à 11% du prix de revient de l’investissement HT

LMNP CLASSIQUE

DEFICITS : Les éventuels déficits du loueur en meublé non professionnel suivent le régime des BIC non professionnels, ils ne sont pas imputables sur le revenu global mais reportables (sur 10 ans) sur les revenus issus de la location meublée exercée à titre non professionnel

AMORTISSEMENTS : Les biens mobiliers et immobiliers du loueur en meublé non professionnel font l’objet d’un amortissement comptable tous les ans :
- le mobilier est amorti de façon linéaire sur une durée comprise entre cinq et dix ans.
- les biens immobiliers sont amortis linéairement pour leur valeur hors terrain (non amortissable), sur une durée comprise entre 12 et 60 ans (en fonction des éléments composants l’immeuble et selon les préconisations de l’expert-comptable du client).

Ces amortissements ne sont comptabilisés fiscalement en charge que si le résultat d’exploitation est positif et à hauteur de celui-ci, ils ne peuvent donc contribuer à créer ou augmenter un déficit. Les amortissements alors différés le sont sans aucune limitation de durée et vont être utilisés dès que des résultats apparaîtront permettant de les neutraliser fiscalement.

PLUS-VALUES : Les plus-values réalisées par les loueurs en meublé non professionnels relèvent des plus-values privées.

REVENTE : Le statut de loueur en meublé s’appliquant indifféremment sur des biens neufs ou anciens, ceux-ci sont susceptibles à tout moment d’être revendu à un nouveau propriétaire qui pourra à nouveau les ré-amortir et bénéficier des avantages du statut.

TVA : Pour les logements loués par bail commercial à un exploitant d’une Résidence de Tourisme Classée ou d’une résidence para-hôtelière répondant aux conditions d’assujettissement des loyers à la TVA définies par l’article 261-D-4, l’application de la TVA à 7 % sur les loyers permet au propriétaire de récupérer l’intégralité de la TVA ayant frappé son acquisition (mobilier, immobilier, frais d’acquisition…)

LMNP CENSI-BOUVARD

BENEFICIAIRES DU DISPOSITIF :
Personnes physiques fiscalement domiciliées en France ou hors de France dont les revenus tirés de la location du logement sont imposés en France dans la catégorie des revenus fonciers.
Sociétés non soumises à l’impôts sur les Sociétés (IS) (SCI de gestion, SCPI, société immobilière de copropriété ou toute autre société de personnes)

BIEN ELIGIBLES :
- Logements acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement (VEFA)
- Logements achevés depuis au moins 15 ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation ou d’une rénovation
- Logements achevés depuis au moins 15 ans qui font l’objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation

(Etablissements sociaux et médico-sociaux (EHPAD par exemple), Résidences de tourisme classées, Résidences avec services pour étudiants, Etablissements de soins de longue durée, Résidences séniors bénéficiant de l’agrément qualité.)

POINTS CLEFS :
La réduction d’impôt
- Les revenus générés sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC)
- Taux de réduction : 11% du prix de revient du bien (ce montant de réduction d’impôt est à prendre en compte dans le plafonnement global des niches fiscales) répartis sur 9 ans
- TVA récupérable
Dans l’hypothèse ou la réduction d’impôt excède l’impôt dû par la contribuable, l’excédent est reportable jusqu’à la sixième année inclusivement

MISE EN LOCATION :
- Un engagement de mise en location de 9 ans à l’exploitant de l’établissement
- L’acquisition doit être réalisée par une personne physique

POINTS DE VIGILANCE : La location doit prendre effet dans le mois d’acquisition ou d’achèvement des logements
La cohérence économique :
Le loyer versé par l’exploitant en pourcentage du prix de vente doit satisfaire à une logique économique pour être garanti dans le temps. Etre vigilent aux loyers anormalement élevés en taux et en montant par chambre (souvent dû à des prix de ventes très élevés) car le risque économique de voir le gestionnaire en incapacité d’assumer est alors réel.

LES CONDITIONS DU BAIL COMMERCIAL : Veiller à la répartition des charges entre le propriétaire et le gestionnaire dans le bail commercial. Conserver pour le propriétaire une proportion importante des charges aura un impact sur la rentabilité réelle de l’opération.

DANS LE CADRE D’UNE REVENTE : Veiller aux modalités de reprise du bail afin de ne pas être pénalisé par un éventuel remboursement de la TVA récupérée.

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