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Défiscalisation immobilière : quels dispositifs choisir ?

Alors que les prix de l'immobilier poursuivent leur tendance haussière de la fin 2017, les conditions d'emprunt sont toujours avantageuses. Le marché se porte bien comme en atteste les ventes records de biens anciens et neufs ainsi que le nombre de constructions de l'année passée. 2018 pourrait être le moment idéal pour les retardataires d'accéder à un logement, à moindre frais et en profitant d'avantages fiscaux. Mais quel est le dispositif le plus avantageux ?

Que cela soit pour se constituer un patrimoine immobilier, pour préparer sa retraite ou bien pour protéger sa famille, l'investissement immobilier locatif est une solution privilégiée. En fonction du type de bien sélectionné (meublé ou non meublé), des dispositifs de défiscalisation peuvent être sollicités tels que le statut LMNP ou la loi Pinel afin d'acquérir un bien tout en bénéficiant d'avantages fiscaux. Chacun de ces modes d'investissement possède des spécificités qu'il est nécessaire d'avoir à l'esprit lors de votre choix.

Statut LMNP

La lolcation d'un bien meublé en tant que résidence principale à un particulier, sous le couvert du statut LMNP (loueur meublé non professionnel), permet au propriétaire-bailleur de bénéficier d'une fiscalité avantageuse. De plus, ce type de logement possède une durée de bail réduite à 1 an au minimum, voire 9 mois lorsque le locataire est étudiant. Un atout pour le propriétaire qui peut relouer son logement rapidement ainsi que pour l'occupant qui est libre de changer plus vite de logement. Il est possible d'acquérir un logement en LMNP classique ou bien en LMNP avec Censi-Bouvard. Dans le premier cas, tous les biens meublés sont concernés alors qu'avec le dispositif Censi-Bouvard ce ne sont que les résidences de services, étudiantes et Ehpad.

Les avantages du statut LMNP

La location meublée est notamment recherchée par des étudiants, donc dans des grandes villes telles que Toulouse, Paris, Bordeaux ou encore Lyon. De plus, ces localisations sont généralement des bassins d'emploi et ont une population dynamique. De plus, la possibilité de réaliser un investissement LMNP bénéficiant du dispositif Censi-Bouvard permet de cumuler abattement et avantages fiscaux. En prenant en compte ces facteurs, investir grâce au statut LMNP apparaît judicieux et rentable pour se constituer un patrimoine.

  • Abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes locatives
  • La rentabilité d'une location nue est plus importante
  • Aucun plafond de ressources ou de loyers imposés
  • Réduction d'impôt de 11 % du prix d'acquisition en Censi-Bouvard

Pour bénéficier du statut LMNP, le propriétaire-bailleur ne doit pas générer plus de 23 000 € de recettes et ne doit pas figurer sur le registre du commerce et des sociétés (RCS).

Loi Pinel

L'attrait d'un logement neuf, que le locataire peut aménager à sa guise, peut être un atout incontournable pour certains particuliers. Investir dans un bien immobilier locatif non meublé, grâce au dispositif Pinel, offre une réduction d'impôt non négligeable. Celle-ci est basée sur le prix d'achat du bien, dans la limite de 300 000 €. L'avantage fiscal induit par la loi Pinel évolue en corrélation avec la durée d'engagement locatif (6, 9 ou bien 12 ans). Pour un engagement de 6 ans, l'investisseur bénéficiera d'une réduction d'impôt de 12 %, pour 9 ans elle sera de 18 % et pour 12 ans elle sera de 21 %.

Les avantages du dispositif Pinel

Les biens neufs non meublés, notamment les appartements, sont prisés par les jeunes actifs qui souhaitent résider à proximité de leur lieu de travail. De nombreux programmes de construction ont été lancés dans les métropoles françaises, à l'image de la Cartoucherie à Toulouse. Une opportunité pour les investisseurs qui se constitueraient un patrimoine immobilier tout en défiscalisant dans des zones attractives et rentables et bénéficiant d'atouts variés :

  • Une réduction d'impôt maximale allant jusqu'à 63 000 €
  • Aucun frais de rénovation car le bien est neuf et nu
  • Les biens neufs peuvent attirer plus facilement les locataires
  • Loyer plafonné mais toujours rentable
  • Revente, location, habitat... plusieurs choix s'offrent à l'investisseur en fin d'engagement

La loi Pinel est intéressante pour toute personne payant au moins 2 500 € d'impôt ; en deça de ce seuil cela n'est pas avantageux pour les investisseurs. La récente prorogation du dispositif en version recentrée, jusqu'au 31 décembre 2021, continue de soutenir le marché locatif. Un argument qui ne laisse pas les investisseurs indifférents.

Source : Latribune.fr du 13/03/2018

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